Décret tertiaire : notre guide complet

Le décret tertiaire, officiellement appelé « Dispositif Éco Énergie Tertiaire » (DEET), s’inscrit dans la loi ELAN de 2018 (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), une loi qui vise à moderniser et à simplifier le secteur du logement et de la construction en France.

Le décret tertiaire a été conçu pour répondre à la problématique de consommation d’énergie excessive dans les bâtiments tertiaires. Les bâtiments tertiaires représentent 973,4 millions de m² en France, soit plus d’un tiers de la consommation d’énergie du secteur du bâtiment et environ 20 % des émissions nationales de gaz à effet de serre.

_{Source : Ademe – Chiffres clés 2018 Climat air et énergie}

Le Décret Tertiaire a pour objectif de changer cela en obligeant les entreprises à faire des économies d’énergie significatives. Il impose aux propriétaires et exploitants de bâtiments tertiaires de plus de 1000 m² des objectifs de réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires, dans le cadre des efforts nationaux pour la transition écologique.

Cela peut paraître contraignant, mais c’est en fait une mesure bénéfique. Pour quelle raison ? Parce qu’elle favorise la transition énergétique, c’est-à-dire le passage à une utilisation plus responsable et durable de l’énergie. Elle nous incite à être plus économes en énergie, à adopter des technologies plus efficaces et à préparer l’avenir.

On vous dit tout dans ce guide complet 👇🏼

• Objectifs du décret tertiaire
• Qui est concerné ?
• Dates clés et calendrier
• Opérations et obligations
• Avantages du décret tertiaire
• Principales étapes pour respecter le décret tertiaire en 2025
• Adapter ses bâtiments aux contraintes techniques et patrimoniales du décret tertiaire
  • Le dossier de modulation : une adaptation sous contrainte
  • Mais une adaptation est toujours possible
• Conclusion

Objectifs du décret tertiaire

Les objectifs globaux imposés par la loi Elan sont progressifs : le décret tertiaire impose la réduction des consommations d’énergie finale de l’ensemble du parc tertiaire d’au moins -40% en 2030 et -60% en 2050 (par rapport à 2010).

Au niveau de la gestion du bâtiment, le décret tertiaire fixe deux types d’objectifs pour réduire la consommation d’énergie :

1. Réduction relative : Diminuer la consommation d’énergie finale par rapport à une année de référence à choisir entre 2010 et 2020, selon le calendrier suivant :
   • – 40 % d’ici 2030
   • – 50 % d’ici 2040
   • – 60 % d’ici 2050
2. Atteinte d’une valeur absolue : Respecter un seuil de consommation d’énergie finale (exprimé en kWh/m²/an), défini pour chaque catégorie de bâtiment et précisé par arrêté. Cette approche permet d’adapter les objectifs aux spécificités des différents usages tertiaires.

Ces objectifs visent à encourager l’efficacité énergétique, l’adoption de technologies propres et la réduction de l’empreinte carbone du secteur tertiaire.

Qui est concerné ?

Toutes les branches du secteur tertiaire sont concernées : bureaux, services publics, enseignement, médico-social, justice, commerces, hôtellerie, restauration, résidences de tourisme et loisirs, équipements sportifs, culturels et de spectacles, entrepôts, aéroports, gares (ferroviaires, routières, maritimes ou fluviales), salles et centres d’exploitation informatique, stationnements, blanchisseries, imprimeries et reprographies, etc.

Cela concerne toutes les constructions existantes et neuves, dont les bâtiments ont une surface d’activité tertiaire (ou un cumul de surfaces) égale ou supérieure à 1 000 m².

Quelques exceptions rares existent pour les constructions provisoires (permis de construire précaires), les lieux de culte, et les activités à usage opérationnel à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire.

Près de 68 % du parc tertiaire concerné.

_{Source : étude d’impact décret tertiaire}

Dates clés et calendrier

Le calendrier de mise en œuvre du décret tertiaire comprend plusieurs étapes majeures :

• 1er octobre 2019 : Entrée en vigueur du décret tertiaire.
  
• 30 septembre 2025 : Date limite pour déclarer les consommations énergétiques de l’année 2024 sur la plateforme OPERAT de l’ADEME.
  
• 30 septembre 2026 : Date limite pour déposer une demande de modulation des objectifs si nécessaire.
  
• 31 décembre 2030 : Premier palier obligatoire : atteindre une réduction de 40 % de la consommation d’énergie finale par rapport à l’année de référence.
  
• 31 décembre 2040 : Deuxième palier : réduction de 50 %.
  
• 31 décembre 2050 : Troisième palier : réduction de 60 %.
  

Des contrôles sont effectués après chaque échéance décennale pour vérifier le respect des objectifs.

Opérations et obligations

Pour se conformer au décret tertiaire, les entités assujetties doivent :

• Choisir une année de référence (2010-2019) pour la consommation d’énergie.
  
• Déclarer chaque année leurs consommations sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME.
  
• Mettre en œuvre des actions d’efficacité énergétique : rénovation, optimisation des équipements, sensibilisation des occupants, recours aux énergies renouvelables, etc.
  
• Suivre et justifier l’atteinte des objectifs via des attestations et des audits énergétiques.
  
• Possibilité de modulation : En cas de contraintes techniques, architecturales ou économiques, une demande de modulation des objectifs peut être déposée, avec un dossier justificatif.
  

Avantages du décret tertiaire

• Réduction des coûts énergétiques : Les actions engagées permettent de diminuer la facture énergétique sur le long terme.
  
• Valorisation du patrimoine immobilier : Les bâtiments performants énergétiquement gagnent en attractivité et en valeur.
  
• Contribution à la transition écologique : L’atteinte des objectifs participe activement à la lutte contre le changement climatique et à la neutralité carbone visée pour 2050.
  
• Respect des obligations réglementaires : Éviter les sanctions administratives et financières prévues en cas de non-respect du décret.
  
• Amélioration du confort et de la qualité de vie pour les occupants grâce à des bâtiments mieux isolés et plus performants.
  

Principales étapes pour respecter le décret tertiaire en 2025

Il faut avant tout confirmer que votre bâtiment ou ensemble de bâtiments à usage tertiaire dépasse 1000 m² de surface exploitable. Le décret concerne aussi bien les propriétaires que les occupants.

1. Collecter et centraliser les données de consommation

Si ce n’est pas déjà fait :

• Rassembler les données de consommation énergétique (chauffage, climatisation, éclairage, etc.) pour chaque bâtiment concerné.
  
• Choisir une année de référence comprise entre 2010 et 2019 pour fixer le point de départ des objectifs de réduction.
  

2. Déclarer les consommations sur OPERAT

• Créer un compte sur la plateforme OPERAT de l’ADEME.
  
• Déclarer avant le 30 septembre 2025 les consommations énergétiques de l’année 2024 pour chaque site concerné.
  

3. Installer un système d’automatisation et de contrôle

• Mettre en place un système BACS (Building Automation & Control System) pour le suivi et la gestion des consommations énergétiques, obligatoire dès 2025 pour certains bâtiments.
  

4. Élaborer une stratégie d’actions

• Réaliser un audit énergétique ou un bilan carbone pour identifier les gisements d’économies et prioriser les actions à mener.
  
• Mettre en œuvre des actions d’amélioration : travaux d’efficacité énergétique, modernisation des équipements, optimisation de l’exploitation, sensibilisation des occupants aux écogestes, etc.
  

5. Déposer une demande de modulation si nécessaire

• Si vous faites face à des contraintes techniques, architecturales ou économiques, préparer et déposer un dossier de demande de modulation des objectifs avant le 30 septembre 2026 (détails au paragraphe suivant).
  

6. Suivre et attester la conformité

• Conserver les justificatifs et attestations générés sur OPERAT.
  
• Préparer les contrôles et audits périodiques, notamment en vue de l’échéance de 2030 (premier palier de réduction de 40 %).
  

7. Adapter et améliorer en continu

• Mettre à jour régulièrement les données et ajuster les actions en fonction des résultats et des nouvelles exigences réglementaires.
  

Ces étapes garantissent la conformité au décret tertiaire en 2025 et préparent efficacement aux échéances suivantes, tout en favorisant la performance énergétique et la valorisation du patrimoine immobilier.

Adapter ses bâtiments aux contraintes techniques et patrimoniales du décret tertiaire

Le dossier de modulation : une adaptation sous contrainte

Avec les objectifs ambitieux de réduction de la consommation énergétique du Décret Tertiaire, certaines entreprises et collectivités se heurtent à des contraintes techniques, architecturales ou économiques. Pour répondre à ces défis, le dossier de modulation offre la possibilité d’adapter les exigences réglementaires aux réalités spécifiques de chaque bâtiment.

C’est un rapport technique qui permet de démontrer qu’un bâtiment ne peut pas atteindre les objectifs du Décret Tertiaire en raison de contraintes particulières. Il ne s’agit pas d’une simple dérogation, mais d’une demande argumentée et étayée par des éléments factuels, visant à obtenir une adaptation des obligations réglementaires.

La date limite de dépôt est fixée au 30 septembre 2026, il est donc essentiel d’anticiper la constitution de ce dossier afin d’éviter des surcoûts imprévus et de garantir la conformité avec la législation.

1. Identifier et justifier les contraintes

• Réalisez un audit énergétique approfondi pour analyser les caractéristiques du bâtiment, ses équipements et ses consommations.
  
• Identifiez précisément les contraintes techniques (impossibilité d’installer certains équipements, structure incompatible), architecturales (façades classées, matériaux d’origine) ou patrimoniales (bâtiments historiques, monuments classés).
  
• Documentez ces contraintes dans un rapport technique détaillé, en vous appuyant sur des études, diagnostics et avis d’experts (notamment Architectes des Bâtiments de France pour le patrimoine).
  

2. Constituer le dossier de modulation

• Rédigez un dossier de modulation à déposer sur OPERAT, qui doit comprendre :
  
  • Une analyse énergétique détaillée.
    
  • Un rapport technique explicitant les contraintes rencontrées.
    
  • Un programme d’actions correctives adaptées et réalistes.
    
  • Des indicateurs de suivi pour démontrer les efforts entrepris.
    
• Déposez ce dossier avant la date limite (30 septembre 2026 pour la première échéance).
  

Mais une adaptation est toujours possible

Votre dossier de modulation est constitué, des actions d’adaptation peuvent et doivent malgré tout être mises en place.

1. Privilégier des solutions compatibles

• Préférez des interventions réversibles et non invasives : isolation intérieure adaptée, vitrages spécifiques, éclairage LED discret, systèmes de gestion technique centralisée invisibles.
  
• Évitez les travaux systématiques et privilégiez une approche sur-mesure, respectueuse de l’intégrité et de la valeur patrimoniale du bâtiment.
  
• Étudiez les qualités intrinsèques du bâti (inertie, ventilation naturelle) pour optimiser la performance sans altérer l’authenticité.
  

2. Adapter les objectifs et le suivi

• Pour les bâtiments historiques ou à forte contrainte, des objectifs en valeur absolue peuvent remplacer les réductions en pourcentage, tenant compte de la spécificité du site.
  
• Mettez en place un suivi régulier pour évaluer l’efficacité des actions engagées et ajuster le plan d’action si nécessaire.
  

3. Valoriser la démarche

• Communiquez sur les efforts réalisés et la valorisation du patrimoine, ce qui peut renforcer l’attractivité et la valeur du bâtiment tout en respectant la réglementation.
  

En résumé, l’adaptation aux contraintes techniques et patrimoniales passe par une analyse approfondie, la constitution d’un dossier de modulation solide, le choix de solutions respectueuses du bâti et un dialogue constant avec les autorités compétentes.

Conclusion

Le décret tertiaire représente une transformation profonde et structurante du secteur immobilier tertiaire en France. 

En fixant des objectifs progressifs et ambitieux de réduction de la consommation d’énergie, il oblige les acteurs publics et privés à repenser la gestion de leurs bâtiments et à investir dans l’efficacité énergétique. 

Au-delà de la contrainte réglementaire, le décret offre de réelles opportunités : économies, valorisation du patrimoine, anticipation des évolutions du marché et contribution à la transition écologique. 

Se préparer dès maintenant à respecter ces obligations, c’est inscrire son activité dans une démarche responsable et durable, tout en participant à la construction d’un avenir énergétique plus sobre et résilient.